ข่าว

04/12/17

" Yield " คืออะไร

เทคนิควัดความถูกความแพงของอสังหาริมทรัพย์ที่ท่านสนใจซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่า เมื่อเทียบออกมาแล้วให้อัตราผลตอบแทนได้สูงกว่า จะถือว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นมีความน่าลงทุน  ซึ่งดูได้จาก Yield หรือ Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า  

 

การคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่านั้นสามารถทำได้ 3 วิธี  ซึ่งแต่ละวิธีการนั้นจะมีความแตกต่างกันไปตามองค์ประกอบซึ่งนำมาคำนวณหาผลตอบแทนการปล่อยเช่า  ผู้ลงทุนสามารถเลือกใช้วิธีคำนวณตามความเหมาะสม

 

วิธีที่ 1 อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าเบื้องต้น Gross Rental Yield

   วิธีนี้เป็นการคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าเบื้องต้น  ซึ่งโอกาสผิดพลาดเกิดขึ้นได้ในลักษณะอัตราผลตอบแทนสูงเกินจริง เหมาะสำหรับผู้ที่ซื้ออสังหาโดยไม่ต้องกู้ และอสังหาไม่มีค่าส่วนกลาง

  ยกตัวอย่างเช่น   ซื้อคอนโดห้องหนึ่งมาในราคา 2,000,000 บาท  คิดจะปล่อยเช่าคาดว่าจะมีคนเช่าเต็มตลอดทั้งปี ( 12 เดือน ) โดยจะรับค่าเช่าเดือนละ 10,000 บาท  ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับทั้งปีเท่ากับ 10,000 x 12 = 120,000 บาท สามารถคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าได้ ดังนี้

Gross Rental Yield = (ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี  ÷ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา) x 100  

อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า = (120,000 ÷ 2,000,000) x 100 =  6 % ต่อปี 

 

วิธีที่ 2 อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ  Net Rental Yield  บางครั้งเรียกว่า Capitalization Rate

วิธีการนี้จะแตกต่างจากวิธีแรกตรงที่ เมื่อซื้ออสังหาแล้วเกิดมีค่าใช้จ่ายส่วนกลาง หรือค่าธรรมเนียม  ซึ่งต้องจ่ายเป็นประจำให้แก่นิติบุคคลที่มีหน้าที่บริหารโครงการ   สูตรในการคำนวณนี้เหมาะสำหรับผู้ที่ซื้ออสังหาโดยไม่ต้องกู้ แต่อสังหามีค่าใช้จ่ายส่วนกลางในการดูแลรักษา

   ยกตัวอย่างเช่น   ซื้อคอนโดห้องหนึ่งมาในราคา 2,000,000 บาท  คิดจะปล่อยเช่าคาดว่าจะมีคนเช่าเต็มตลอดทั้งปี ( 12 เดือน ) โดยจะรับค่าเช่าเดือนละ 10,000 บาท  ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับทั้งปีเท่ากับ 10,000 x 12 = 120,000 บาท แต่คอนโดมีค่าส่วนกลางเดือนละ 2,000  บาท ค่าส่วนกลางที่จะต้องจ่ายให้นิติบุคคลทั้งปี  (2,000 x 12) = 24,000 บาท สามารถคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าได้ ดังนี้

Net Rental Yield = ( (ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี - ค่าใช้จ่ายรวมทั้งปี)  ÷  ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา) x 100

อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า = ( ( 120,000 – 24,000) ÷ 2,000,000) x 100 =  5 % ต่อปี 

 

วิธีที่ 3 อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี  Cash on Cash Rental Yield ( Equity Dividend Rate ) 

วิธีการนี้เป็นการพิจารณาถึงเงินสดที่ไหลเข้าและไหลออกในช่วงระยะเวลาหนึ่งปี ดูว่าตลอดช่วงเวลา 1 ปี มีเงินสดเหลืออยู่เท่าไรหลังหักค่าใช้จ่ายทุกอย่างแล้ว  เป็นวิธีที่เหมาะสำหรับการซื้ออสังหา ด้วยการกู้ และมีค่าใช้จ่ายส่วนกลาง เพราะมีการนำปัจจัยทั้งสองเข้ามาในการคำนวณจึงสามารถคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าได้ใกล้เคียงกับความเป็นจริงมากที่สุด

ยกตัวอย่างเช่น  ปล่อยเช่าคอนโดในอัตราค่าเช่า  10,000 บาทต่อเดือน  คิดจะปล่อยเช่าคาดว่าจะมีคนเช่าเต็มตลอดทั้งปี ( 12 เดือน ) เท่ากับ ( 10,000 x 12) = 120,000 บาท แต่คอนโดมีค่าใช้จ่ายส่วนกลาง  2,000  บาท เมื่อรวมค่าใช้จ่ายทั้งปีจะเท่ากับ (2,000 x 12) = 24,000 บาท  คอนโดห้องนี้ผู้ลงทุนกู้มาเพื่อซื้อ จึงต้องผ่อนชำระสินเชื่อทุกเดือน งวดละ 7,000 บาท ทั้งปีจะผ่อนชำระหนี้เป็นจำนวนเงินเท่ากับ (7,000 x 12) = 84,000 บาท  ในการซื้อห้องนี้มีค่าจอง  5,000  บาท  ค่าดาวน์  200,000 บาท และค่าตกแต่ง เฟอร์นิเจอร์ และเครื่องใช้ต่างเข้าบ้าน อีก  60,000 บาท เพื่อให้พร้อมอยู่สำหรับผู้เช่า จากข้อมูลข้างต้นสามารถคำนวณหา Cash on Cash Rental Yield ได้ด้วยการแทนค่าลงในสมการ ดังนี้

Cash on Cash Rental Yield ={ (ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี – ค่าใช้จ่ายรวมทั้งปี – เงินผ่อนสินเชื่อบ้านทั้งปี)  ÷ (เงินจอง + เงินดาวน์ + ค่าตกแต่ง) } x 100 

อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า = ( ( 120,000 – 24,000 – 84,000 ) ÷ ( 5,000+200,000+60,000) ) x 100 =  5 % ต่อปี